Mi casero me sube el alquiler más del IPC: ¿es legal?

Cada año, miles de inquilinos en España reciben una carta o un mensaje del casero diciendo que toca actualizar la renta. A veces la subida es razonable. Otras veces aparece un porcentaje que no cuadra con lo que has visto en las noticias sobre el IPC, y la duda es siempre la misma: ¿puede hacer esto?

La respuesta corta es: depende de tu contrato y de cuándo se firmó. La respuesta larga, que es la que de verdad te interesa, viene a continuación.

Antes de nada: ¿qué tipo de contrato tienes?

La ley que regula tu alquiler es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994). Pero esta ley ha cambiado varias veces, y las reglas que se aplican a tu contrato son las que estaban vigentes el día que lo firmaste — no las actuales.

Esto es importante porque la regla más reciente, la del IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Alquileres), solo aplica a contratos firmados a partir de mayo de 2023. Si tu contrato es anterior, sigue las reglas viejas.

Mira en tu contrato la fecha de firma y la cláusula de revisión de renta (suele estar entre la 4ª y la 6ª). Esos dos datos deciden todo.

Si tu contrato se firmó antes del 25 de mayo de 2023

Aquí mandan las reglas anteriores de la LAU.

Lo que dice la ley (art. 18 LAU, redacción previa): la renta solo se actualiza si el contrato lo dice expresamente. Si la cláusula de revisión usa el IPC como referencia, la subida no puede superar la variación interanual del IPC publicada por el INE.

Lo que esto significa en la práctica:

• Si tu contrato pone "se actualizará anualmente conforme al IPC", tu casero no puede subirte más del IPC.
• Si tu contrato no menciona ningún tipo de actualización, no puede subirla en absoluto durante la vigencia del contrato. Cualquier subida exige acuerdo entre las dos partes.
• Para los años 2022, 2023 y 2024 hubo límites excepcionales (Real Decreto-ley 6/2022 y prórrogas): primero 2% y luego 3%, aunque el IPC fuera mayor. Si te subieron más en esos años, probablemente fue ilegal.

Si tu contrato se firmó a partir del 25 de mayo de 2023

Aquí entra la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Cambió dos cosas importantes:

1. Adiós al IPC como referencia automática.

Para contratos nuevos, la LAU prohíbe que el índice de actualización sea el IPC genérico. Hay que usar un índice específico para alquileres.

2. Nuevo índice IRAV.

Desde el 1 de enero de 2024, el índice oficial es el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Alquileres), publicado por el INE. Es un índice diseñado expresamente para que las subidas de alquiler sean más moderadas que el IPC y no sigan la inflación general (que también incluye productos sin relación con la vivienda).

Lo que esto significa en la práctica:

• Si firmaste a partir de mayo de 2023, la subida máxima anual es la que marque el IRAV publicado por el INE el mes anterior a la fecha de actualización.
• Si tu contrato menciona el IPC como índice, esa cláusula es nula y se sustituye automáticamente por el IRAV.
• El casero tiene que notificarte por escrito la subida con un mes de antelación, indicando el porcentaje y el nuevo importe.

¿Cómo compruebo cuánto puede subir el casero?

Tres pasos sencillos:

1. Comprueba la fecha de firma del contrato.
2. Busca el índice oficial del mes anterior a la fecha en la que toca actualizar:
   • Para contratos pre-mayo 2023: IPC en el INE.
   • Para contratos post-mayo 2023: IRAV en el INE (busca "Índice de Referencia para la Actualización de Alquileres").
3. Aplica la variación interanual sobre la renta actual. Ejemplo: renta 800 €/mes, IRAV interanual 2,1% → subida máxima legal = 800 × 0,021 = 16,80 €. Renta nueva máxima = 816,80 €.

Si la subida que te propone el casero es superior a ese cálculo, tienes razones legales para oponerte.

Qué hacer si la subida es superior a lo permitido

No hace falta entrar en juicio el primer día. Lo razonable es ir por pasos:

Paso 1 — Habla con el casero, por escrito.

Mejor por email o WhatsApp (te queda registro) que por teléfono. Explícale con educación que la subida supera el límite legal aplicable a tu contrato, indica el porcentaje correcto y el importe correcto, y pídele que la corrija.

Muchas veces el casero no es un profesional inmobiliario, simplemente ha aplicado el IPC por costumbre sin saber que su contrato ya está bajo IRAV. Con un mensaje claro, en la mayoría de casos se resuelve.

Paso 2 — Si no responde o se niega, paga solo lo legalmente exigible.

Tienes derecho a pagar la cantidad que sí corresponde según la ley. Si pagas la subida ilegal "por si acaso", luego cuesta más recuperar ese dinero. Eso sí, conserva todos los justificantes y avisa por escrito de que pagas la renta correcta porque la subida pedida no se ajusta a la ley.

Paso 3 — Si la situación escala, busca asesoramiento.

Las asociaciones de inquilinos (en cada comunidad autónoma hay una) suelen ofrecer orientación gratuita o por una cuota baja. Si el casero llega a presentar demanda de desahucio por "impago", un abogado puede defenderte alegando que pagaste lo correcto y la diferencia era una subida ilegal.

¿Y si el contrato vence y me ofrece renovarlo con una subida grande?

Esto es distinto de una actualización anual. Cuando el contrato termina su duración mínima (5 años si el casero es persona física, 7 si es persona jurídica), el casero puede pedir las condiciones que quiera para una renovación voluntaria, incluida una subida fuerte de renta.

Tus opciones entonces son:

• Aceptar la renovación con la nueva renta.
• Rechazarla y buscar otra vivienda.
• Negociar.

Pero ojo: en zonas declaradas de mercado residencial tensionado (algunas zonas de Cataluña, por ejemplo, desde 2024), incluso al renovar hay límites de precio. Consulta si tu municipio está declarado.

Resumen rápido

Si tu contrato es de...	El índice máximo es...	Notas
Antes de mayo 2023	IPC interanual (si el contrato lo menciona)	Tope 2-3% en 2022-2024
Mayo 2023 en adelante	IRAV interanual	Cláusulas IPC nulas → se sustituyen por IRAV
Sin cláusula de revisión	Sin subida durante el contrato	Subida solo por acuerdo

¿Tu caso es distinto?

Cada contrato tiene sus matices: cuotas suplementarias, gastos repercutidos, fianzas, prórrogas tácitas, zonas tensionadas... Si después de leer esto sigues con dudas sobre tu situación concreta, puedes preguntar a Glore citando tu fecha de firma y el texto exacto de la cláusula de revisión. El asistente te dirá qué dice la ley sobre tu caso.

Para ir un paso más allá — redactar un burofax, plantear demanda, o si la situación ya está judicializada — necesitas a un abogado colegiado. Es lo que la ley reserva en exclusiva a la profesión, y es lo correcto.